О развитии жилищного строительства в Кировской области

Доклад  на совещании по вопросам развития жилищного строительства в регионах с участием Председателя Правительства РФ В.В.Путина
03 февраля 2011

Уважаемый Владимир Владимирович,
Уважаемые участники совещания!

Прежде всего, разрешите поприветствовать всех Вас на Вятской земле. Мы, безусловно, рады, что в нашем регионе проходит столь представительное совещание по одному из важнейших как для государства в целом, так и для каждого жителя в отдельности вопросу.

Совещание не случайно проходит в Кировской области. Правительство региона активно взаимодействует с федеральными структурами и работает в рамках федеральных программ по вопросам жилищного строительства, реализует необходимые меры поддержки и стимулирования на региональном уровне, взаимодействует с компаниями строительной отрасли. Один из результатов этой работы мы уже осмотрели. Это первый дом микро-района «Солнечный берег».

Как продолжение этого сотрудничества сегодня утром подписано соглашением с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, в котором в рамках реализации данного проекта предусматривается за счет средств области и муниципального образования «Город Киров» строительство детского дошкольного учреждения.

Таким образом, Кировская область стала одним из первых регионов, в котором мы видим конкретные результаты реализации проекта строительства жилья экономического класса на участках Фонда развития жилищного строительства.

Говоря о состоянии жилищного строительства в Кировской области необходимо отметить, что динамика ежегодного ввода жилых домов в нашем регионе характеризуется тенденцией устойчивого роста (за исключением кризисного 2009 года). В результате в 2010 г. на территории Кировской области введено в эксплуатацию более 370 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 44% больше соответствующего показателя пятилетней давности. При этом строительный комплекс области выходит на докризисные позиции более быстрыми темпами, чем это характерно для России в целом: за январь-ноябрь 2010 года ввод жилых домов в эксплуатацию составил 106,6% по отношению к соответствующему периоду 2009 года, в то время как значение среднероссийского показателя за этот же период составило 96,2%.

Важной особенностью сегодняшнего жилищного строительства является достаточно значительная – до 43% (по итогам 2009-10 годов) - доля вводимых в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Это позволяет решать проблему обеспечения жильём в малонаселённых пунктах, что особенно важно для нашего региона с учётом специфической структуры расселения – более 70% населённых пунктов – населённые пункты с численность постоянно проживающих менее 100 чел.

Приоритетом в работе по развитию жилищного строительства в регионе для нас является обеспечение доступности жилья. В результате, по отношению к среднероссийскому показателю цены на жилье в Кировской области ниже более чем на треть. Стоимость 1 квадратного метра жилья на пер-вичном рынке составляет примерно 31,3 тысячи рублей, а в целом по России более 48 тысяч рублей.

 При реализации проектов комплексной застройки имеется возможность снизить этот показатель до 26-27 тыс. рублей с учётом затрат по отделке жилья, что позволяет области активно участвовать в программных мероприятиях по закупке жилья для государственных нужд. (Цена, утвержденная Министерством регионального развития России для Кировской области - 26,9 тыс. рублей за 1 кв. метр).

 Отношение средней цены одного квадратного метра общей площади жилья к среднедушевым доходам населения в Кировской области составляет 0,25, что практически соответствует среднероссийскому показателю. Особенно важно то, что данный показатель в Кировской области за период 2008-2009 лет снизился на 37,5%, тогда как в целом по стране этот показатель упал только на 4%.

 Во многом подобная ситуация объясняется влиянием следующих факторов:
Во-первых - динамика роста реальных денежных доходов населения. Реальные денежные доходы населения Кировской области в 2008-2009 годах возросли на 17%, тогда как по России – только на 5%. Опережающий темп сохранился и в 2010 году (за январь - ноябрь 2010 года рост на 8,2%, по Рос-сии на 4,3%).
 Во-вторых, деятельность строительных организаций обеспечивается производством непосредственно в нашем регионе широкого разнообразия строительных материалов. Отдельно выделю, что свыше 700 предприятий деревообработки обеспечивают необходимые объёмы производства древесных строительных и отделочных материалов.
 В-третьих, в регионе было реализовано 13 инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков, отведённых под жилищное строительство, коммунальной инфраструктурой в 11 муниципальных образованиях области.
 В том числе, была оказана государственная поддержка первым участкам комплексной многоквартирной и малоэтажной застройки в г. Кирове «Урванцево» и «Молодежный».
 
Наконец, жилье становится более доступным благодаря развитости рынка ипотечного кредитования. В рамках концепции областной целевой программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Кировской области» при поддержке АИЖК уже в 2010 г. удалось превзойти докризисные объём сделок, проводимых через регионального оператора «Кировскую региональную ипотечную корпорацию» (далее – ОАО «КРИК»). Всего за 2010 год удалось выдать 2,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 2,2 млрд. рублей, или в 1,7 раза выше уровня 2009 года, в том числе через ОАО «КРИК» - 1,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд. рублей, или в 1,5 раза больше уровня 2009 года.

По итогам 2010 года Кировская область вошла в десятку регионов-лидеров по объёмам рефинансирования закладных в ОАО «АИЖК» и по динамике данного показателя.
Всего за период с 2005 по 2010 годы с территории Кировской области было рефинансировано в АИЖК около 7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 5,3 млрд. рублей.

При этом, кировская ипотечная корпорация работает не только по федеральным программам, но и предлагает свои продукты. Так в 2010 ОАО «КРИК» приступило к реализации программы «Молодым отдельное жилье», в рамках которой молодой семье или молодому специалисту могут быть предоставлены беспроцентные целевые займы для оплаты первоначального взноса по ипотечным кредитам.

В то же время, несмотря на определённые успехи, достигнутые в жилищном строительстве, а также, несмотря на то, что в области планомерно решается проблема переселения граждан из непригодного жилья, удельный вес ветхого и аварийного жилья в нашем регионе составляет 6,8% общей площади жилищного фонда, что в 2,2 раза превышает средний по России уровень.
Увеличение доли ветхого и аварийного жилищного фонда связано с тем, что в Кировской области в последние годы значительно усилены требования, в том числе со стороны правоохранительных органов по предупреждению негативных последствий эксплуатации ветхого и аварийного жилья и, соответственно, муниципалитеты активно признают жилье таковымветхим и аварийным.

На решение этой проблемы и дальнейшее развитие жилищного строительство направлена областная целевая программа "Стимулирование развития жилищного строительства в Кировской области" на 2011-2015 годы, проект которой согласован на Координационном совете при Министерстве регионального развития РФ по реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" 28 декабря 2010 года.

 В рамках программы поставлена цель в 2015 году ввести на территории Кировской области 645 тыс. кв. метров жилья, что составит 0,49 кв. метра на одного человека (рост к 2010 г. – в 1,8 раза). Кроме того, реализация программы создаст условия для достижения в 2020 году значения удельного показателя ввода, равного величине один квадратный метр в расчёте на одного жителя области.

 Достижение таких высоких показателей будет обеспечено при условии значительного увеличения ежегодного прироста ввода жилья до уровня 20% к предыдущему году против 5-10%, которые мы достигли на сегодня, и удержания его вплоть до 2020 года. Данный темп запланировано установить, начиная с 2014 года.

 В качестве основного инструмента достижения этой амбициозной цели выбран переход к массовой комплексной жилой застройке. В результате удельный вес жилья, построенного в рамках комплексных проектов в общем объёме сданного жилья возрастёт с 15% в 2010 году до 39% в 2015 году.

В то же время ключевым фактором, обеспечивающим переход к преимущественно комплексной застройке, является вопрос подготовки крупных участков под жилищное строительство. При этом значительно возрастает роль Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, с которым в настоящее время развёрнута активная работа в рамках заключённого Соглашения о взаимодействии.

Так, подготовлены предложения и уже получены положительные ре-шения Фонда по вовлечению в гражданский оборот для жилищного строительства трех земельных участков, находящихся в федеральной собственности, общей площадью 101,2 гектара.
В планах на ближайшие пять лет работа по вовлечению в гражданский оборот ещё 109,3 гектаров федеральных земель на перспективных для жилищного строительства участках.
Использование всех названных земель обеспечит строительство 430 тыс. кв. метров малоэтажного жилья.

Сегодня мы уже можем подвести первые итоги действий, осуществлённых в направлении комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства:
Ведутся работы по комплексному освоению территорий 4 земельных участков районов комплексной жилой застройки «Чистые пруды», «Солнечный берег», «Урванцево» и «Молодежный» с общей площадью территорий более 300 га, планируемым объемом строительства жилья до 1,5 млн. кв. метров. Население новых районов составит около 75 тыс. человек.

В ближайшие 2-3 года планируется начать освоение ещё ряда сформированных земельных участков под комплексное и малоэтажное жилищное строительство, в том числе земли Фонда содействия развитию жилищного стротельства. Это позволит создать условия для строительства более 300 тыс. кв. метров жилья.

При этом необходимо отдавать себе отчёт, что переложение затрат на устройство инфраструктуры на граждан, приобретающих жильё, нивелирует сам смысл нашей деятельности, заключающийся в насыщении рынка жильём по доступным ценам. Строительство жилья эконом-класса потребует от государства целенаправленных вложений в инфраструктуру новых районов жилой застройки.

На примере проекта комплексной жилой застройки «Чистые пруды» нами смоделирован возможный денежный поток на создание коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур этого района.
По нашим расчётам, для возведения запланированных 733 тыс. кв. метров жилья потребуется около 1,3 млрд. рублей для устройства инженерных коммуникаций, более 500 млн.руб. (без учёта затрат на путепровод) на подведение асфальтированных подъездных путей и устройство улиц и более 3,5 млрд. рублей – на строительство необходимых объектов социальной сферы – детских садов и общеобразовательных школ, всего ориентировочно 5,3 млрд. рублей. В расчёте на один квадратный метр вводимого жилья инфраструктурные инвестиции в таком случае составят 7,3 тыс. рублей, что может привести к удорожанию квадратного метра практически на 25%.
А общая потребность во вложениях в инфраструктуру районов комплексной жилой застройки по области на 2011-2015 годы составит 7,1 млрд. рублей, на 2011-2020 годы – 20,6 млрд. рублей.

Важным фактором, определяющим подходы к решению вопроса по финансированию строительства инфраструктуры, является временной разрыв, между моментами времени вложения средств и их получения от продажи жилья. Значительный финансовый ресурс требуется на начальных этапах строительства, когда объём продаж минимален. В результате у строительной организации возникает необходимость в кредитных ресурсах, что приводит к дальнейшему удорожанию жилья за счёт затрат на обслуживание кредита.

Анализ ситуации показывает, что частично – в отношении инженерных коммуникаций – проблему можно решить за счёт инструментов государственно-частного партнёрства. При этом строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться организациями коммунального комплекса с их последующей эксплуатацией. Окупаемость затрат на строи-тельство достигается путем включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. При этом относительно незначительные затраты на обслуживание жилого фонда, снижение объёма потребления энергоресурсов за счёт использования приборов учёта, гораздо меньший по сравнению с существующими сетями процент потерь, применения энергосберегающих технологий в строительстве как зданий, так и элементов инфраструктуры, должны привести к значительному снижению платежей населения. Вследствие этого платёж за жилищно-коммунальные услуги в новых районах, даже с учётом инвестиционной надбавки, не должен значительно превышать существующие значения.

Вклад государства в этом случае будет состоять, скорее всего, из государственных гарантий под кредитные ресурсы, привлекаемые частным партнёром, и денежных средств, направленных на субсидирование процентной ставки.
В отношении транспортной и социальной инфраструктуры такие подходы малоприменимы вследствие практически полного отсутствия механизма возврата частных инвестиций.
В результате единственным источником финансирования затрат становятся средства бюджета, а, с учётом полномочий по 131-му закону – бюджета муниципального образования. Что может быть источником данных вложений?

Рассуждая экономическими категориями, мы признаём, что вложения в инфраструктуру районов комплексной жилой застройки предполагают возврат вкладываемых инвестиций по линии как минимум налоговой отдачи от выполненных строительных работ и дальнейшей эксплуатации жилья.
Учитывая это, реализация проекта «Чистые пруды» обеспечит получение потока налоговых платежей во все уровни бюджета в течение 2008-2015 лет от строительных и связанных с ними организаций в сумме около 4.2 млрд. рублей, в том числе 2,4 млрд. в федеральный бюджет и 1,8 млрд. в консолидированный бюджет области. а также ежегодного потока налога на имущество физических лиц в сумме около 50 млн. рублей в консолидирован-ный бюджет области.

Таким образом, вложения в транспортную и социальную инфраструктуру района «Чистые пруды» по предварительным укрупнённым расчётам окупятся приблизительно в течении срока, равного или незначительно пре-вышающего период строительства жилого комплекса (не считая затрат на инженерную инфраструктуру и путепровод).

В то же время потребность в инвестициях в инфраструктуру максимальна на начальных этапах реализации проекта. По нашим расчётам, произведённым только на примере проекта комплексной застройки района «Чистые пруды», годовой разрыв между потребностью во вложениях в инфраструктуру и налоговыми поступлениями в консолидированный бюджет региона может составлять до 550 млн.руб. или до 75% от потребности в инвестициях в транспортную и социальную инфраструктуру.

Представленные расчёты наглядно доказывают необходимость оказания особой поддержки со стороны государства субъектам Федерации, реализующим проекты комплексной жилой застройки, поскольку самостоятельно решить задачу выделения столь масштабного финансирования большинство регионов не в состоянии. При этом, я не являюсь сторонником простого «выпрашивания» денег у федерального бюджета и не считаю правильным поощрять иждивенческие настроения у регионах. Поэтому оптимальной формой поддержки, компенсирующей разрыв во временных моментах потребности в финансировании проекта и бюджетной отдачей от него, может стать совокупность субсидии Федерального бюджета в размере, равном размеру дополнительных поступлений в федеральный бюджет, генерируемых стройкой, и долгосрочного – до 5-7 лет - бюджетного кредита со стороны федерального бюджета.

Предварительные укрупнённые расчёты показывают, что в этом случае за счёт субсидий может быть покрыто до 60% затрат, необходимых для создания транспортной и социальной инфраструктуры. Соответственно 40% придётся на долю бюджетного кредита.

Опираясь на представленные вашему вниманию аргументы, предлагаю в проект решения совещания внести следующие предложения:

1. Рассмотреть возможность предоставления организациям коммунального комплекса государственных гарантий Российской Федерации для привлечения кредитных ресурсов на цели строительства и модернизации инженерной инфраструктуры в рамках комплексного освоения и развития застроенных территорий при строительстве жилья эконом-класса.
При этом хотелось бы пояснить, что в отношении гарантий мы говорим о ресурсе федерального центра, исходя из размера необходимого гарантийного обеспечения. Этот размер при реализации крупных проектов комплексной застройки значительно превышает возможности областного бюджета с учётом ограничений, которые накладываются на бюджетные обязательства нашего региона требованиями Бюджетного Кодекса РФ.

2. Рассмотреть возможность предоставления субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям комбинированной поддержки в виде долгосрочных бюджетных кредитов и субсидий в Размере не менее 60% от затрат, необходимых дял строительства данных объектов на реализацию проектов развития транспортной и социальной инфраструктуры в целях комплексного освоения и развития застроенных территорий при строительстве жилья эконом-класса с отсрочкой возврата суммы основного долга по предоставляемым кредитным ресурсам.

Благодарю за внимание!

Последнее обновление: 02.12.2022 17:14:11